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　　《斗門區(qū)國有小地塊管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)五屆 119次區(qū)政府常務(wù)會議審議通過，于2025年5月19日起施行?！掇k法》的頒布實施，規(guī)范“國有小地塊”使用權(quán)管理工作、進(jìn)一步明確規(guī)劃建設(shè)審批要求，保障土地所有者、使用者合法權(quán)益發(fā)展發(fā)揮重要作用。

　　一、規(guī)定制定的背景

　　（一）尊重斗門區(qū)歷史土地出讓情況，銜接現(xiàn)行地價政策。本辦法所指國有小地塊是指斗門轄區(qū)內(nèi)依法取得產(chǎn)權(quán)登記的個人名下面積小于 3000（含本數(shù)）平方米的國有住宅建設(shè)用地。在國家實施招拍掛制度以前，斗門縣下轄的村、鎮(zhèn)、企業(yè)自征自用和轉(zhuǎn)讓土地的情況較為普遍，斗門區(qū)范圍內(nèi)存在大量“國有小地塊”，歷史上普遍按土地面積繳交地價，未附有容積率，且規(guī)劃報建政策與我市現(xiàn)行地價政策未有效銜接，《辦法》明確申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可及轉(zhuǎn)讓用地的條件，前提需按確定的建設(shè)規(guī)模繳清地價。

　　（二）銜接規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的需要。隨著斗門區(qū)規(guī)劃與建設(shè)不斷推進(jìn)，由于國有小地塊的特殊性，《珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》無法完全涵蓋到，影響到國有小地塊規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范化管理，原斗門區(qū)執(zhí)行的《關(guān)于加強(qiáng)斗門區(qū)國有小地塊管理的意見》（珠斗府辦〔2016〕15號）已過期失效，本《辦法》參考《珠海市人民政府關(guān)于規(guī)范我市村民建房風(fēng)貌管理的通知》（珠府〔2020〕25號）明確國有小地塊新建項目的建設(shè)要求。

　　二、規(guī)定制定的過程

　　市自然資源局斗門分局根據(jù)斗門區(qū)歷史用地情況結(jié)合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省國有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定》《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等國家、省、市級政策起草形成《辦法》，按照規(guī)范性文件制定要求履行公開征求意見、公平競爭審查、集體審議、合法性審查等程序，修改完善并經(jīng)會議審議通過。

　　三、規(guī)定的主要內(nèi)容

　　《辦法》包括使用范圍、土地權(quán)益利用管理、用地開發(fā)建設(shè)要求、加強(qiáng)監(jiān)督管理等內(nèi)容，分為五章十五條。主要有以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┟鞔_意見適用對象

　?。ǘ┌赐恋貦?quán)屬來源分兩劃撥用地及出讓用地兩個章節(jié)明確涉及使用權(quán)方面管理工作及用地開發(fā)建設(shè)要求，主要包括以下內(nèi)容：

　　1.明確確認(rèn)宗地四至坐標(biāo)處理方式。

　　2.明確出讓用地地價計收程序。我市現(xiàn)行地價政策為依用地單位申請，如用地單位報建及驗收后，未向自然資源部門申請按確權(quán)面積進(jìn)行地價核準(zhǔn)，則存在未按建設(shè)規(guī)模繳交地價款但享有相應(yīng)規(guī)模權(quán)益的問題，因此，小地塊需辦理建設(shè)用地許可證的，根據(jù)用地單位申請及確定的建設(shè)規(guī)模，按照受理時的地價管理規(guī)定辦理地價核實手續(xù)，并簽訂用地協(xié)議，強(qiáng)化用地手續(xù)。

　　3.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可及確定規(guī)劃條件。明確核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可需先行確定規(guī)劃設(shè)計方案及繳清地價款。

　　4.明確規(guī)劃報建要求。參照《珠海市人民政府關(guān)于規(guī)范我市村民建房風(fēng)貌管理的通知》關(guān)于明確村民住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，明確用建筑層數(shù)，并根據(jù)權(quán)屬類型確定用地可建容積率。斗門區(qū)國有小地塊歷史上普遍由斗門縣下轄的村、鎮(zhèn)、企業(yè)自征自用和轉(zhuǎn)讓土地，僅按土地面積繳交地價款，轉(zhuǎn)讓合同未附有批準(zhǔn)容積率，則用地已繳清地價款對應(yīng)可批準(zhǔn)建設(shè)的規(guī)模應(yīng)視為土地面積對應(yīng)的容積率1.0，鑒于此，不同權(quán)屬類型確定用地可建容積率如下：（1）劃撥用地建設(shè)因未涉及地價款繳交問題，允許建設(shè)項目容積率≤1.0；（2）出讓用地建設(shè)需先行按擬建設(shè)規(guī)模補(bǔ)繳地價款，允許建設(shè)項目容積率≥1.0。

　　5.規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。斗門區(qū)歷史上出讓的用地，普遍為按土地面積出讓，未包含容積率，現(xiàn)明確國有建設(shè)用地使用權(quán)土地取得方式為出讓并已取得產(chǎn)權(quán)登記的用地，需按經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模繳清地價后方可轉(zhuǎn)讓。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)監(jiān)督管理。國有小地塊的規(guī)劃管理涉及自然資源及城管等多個部門的聯(lián)合管理，因此各鎮(zhèn)人民政府(街道辦)、自然資源部門和城管執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)互相協(xié)助，共同配合做好國有小地塊監(jiān)督管理工作。

　?。ㄋ模┙忉尣块T及有效期。本實施意見由自然資源主管部門負(fù)責(zé)解釋，自2025年5月19日起施行，有效期5年。